引言：土地是新加坡最宝贵的资源之一，截至2022年，新加坡国土面积约728.6km²，总人口约564万，人口密度接近每平方公里8000人，预计到2028年还要增长约150万人，土地资源紧缺一直是新加坡发展面临的问题。
然而，新加坡作为一个土地资源匮乏的国家，却能在全球产业竞争中脱颖而出，其成功的秘诀之一便是对产业空间的精准布局和高效利用。本文旨在探讨新加坡如何通过产业空间供给创新，成功地将其打造成为一个世界级的制造和创新中心。这对于土地资源同样匮乏的深圳具有重要的借鉴意义。
空间创新：海陆空多方延展利用
1、向海上延伸：“海上浮城”
新加坡位于马来半岛，四面环海，1965年刚独立时，国土面积只有580平方公里左右。这些年来，为突破本身国土狭小对发展造成的桎梏，新加坡成为了世界上填海造陆比例最高的国家之一，今日的滨海金融区、樟宜机场、裕廊化工岛、大士南工业区都是通过填海而来。
除填海外，新加坡也通过建立“海上浮城”来扩张空间，如在海上建造超大型浮动结构（VLFS）工业设施来储备石油和化学品，还可将焚化炉、发电厂、造船厂及港口等占用土地的设施迁至海上，可充分提高土地使用效率。
根据资料显示，使用高标号混凝土打造的超大型浮动结构每平方米造价约2000元，远低于填海造地，寿命可长达200年，且浮动建筑可随着海平面高度变化而变化，受全球变暖影响较小，从经济性与环境保护的角度来看，都比填海要好。
据悉，新加坡计划在未来30年内逐步创建大约100平方公里的浮岛，为工业活动释放大片土地。
海上超大型浮动结构工业设施设计示意图
（图源：新加坡国立大学设计）
2、向空中拓展：工业“上楼”
在填海的同时，新加坡也提出最大化利用现有土地，提高产业用地土地产出率。一方面通过鼓励对旧工业区进行更新，将低价值的工业迁出，腾出空间给高科技和高附加值的产业。另一方面提倡以较高的容积率兴建厂房，鼓励建设高层厂房来提高土地生产力，先是开始设计3层标准厂房，其后又提出叠加厂房和斜坡式厂房，使工业用地容积率从1970年的0.5提高到2.0—2.5，对于部分产业集群综合体，容积率甚至可以达到3.0，使工业建筑不断向上生长。
2010年，新加坡提出土地强化津贴计划，对不同区域、不同类型的制造业和物流行业土地设定最高容积率和基准容积率，对于容积率提高的项目施以奖励，对于容积率未达下限要求的，实施“降低出让年限”的惩罚。与此同时，为了保障产业项目中的公共休闲空间，新加坡还会利用主干路上空打造为空中环境平台，满足社会交流与休闲多种功能所需。
3、向地下开发：工业“下地”
尽管鼓励高容积率开发可以有效提高土地使用率，但建筑能建造的高度是有限的，于是地下空间利用也成为新加坡拓展空间的重要选择。
自上世纪90年代起，新加坡就开始探索将电力、电缆及排污管网系统安置在地下，另外还包括交通枢纽、地下污水处理厂、地下变电站、地下仓库等基础设施，腾出地面空间。如纬壹科技城就通过建造多层地下设施，节省了30%-40%的地面土地。此外，为了应对石油危机，新加坡还在裕廊岛地下132米建造了一个大型地下储油库，能腾出约60公顷的土地，相当于6座化工厂的占地面积。
不仅如此，新加坡也在探索工业“下地”，如计划在西部科学园区地下打造相当于30层楼的地下科学城，供生物医药产业和生命科学使用；又如将“熄灯工厂”布局在地下空间内，既可以降低噪音等因素影响，也能进一步提升空间垂直利用效率。
中央公共廊道地下空间规划设计
（图源：DP建筑师事务所）
4、启示：探索工业“上楼”“下地”与浮海
对于土地资源同样紧缺的深圳，也在不断尝试向海域、向空中、向地下拓展空间。但有些经验也要谨慎引进，比如，填海造陆尽管可以带来更多的港口和机场，但对海域的破坏也是明显的，于是深圳在2020年通过了《深圳经济特区海域使用管理条例》，规定除国家批准建设的重大项目外，全面禁止围填海。
深圳也汲取了较好的经验，比如深圳早在2010年就率全国之先采取“地下污水治理+地上生态”的方式建设了布吉污水处理厂，又在2022年领先全国提出全市建设“工业上楼”计划，新增一批如红花岭智造基地、新能源汽车产业园等优质项目。未来深圳也可进一步探索研究海洋大型浮式结构物的研究及地下产业空间的效用提升，创造更多“全国之先”与“世界之先”。
管理创新：弹性与严格的用地机制
除了通过空间创新手段增加存量产业用地供应外，新加坡也通过高效的用地管理手段，不断提升产业用地利用效率和单位贡献率。
1、弹性的产业用地出让机制
除部分土地因历史原因属私人所有，新加坡大约90%的土地属于国家所有，其向社会出让的产业用地主要是土地使用权，出让年限一般为20年或30年，到期后可以再续约，也可以不续。对于土地出让金的缴付方式，企业可以选择一次性付清，也可以按月缴纳。按月缴纳土地出让金的，租金并非一成不变，而是在租赁期间每隔几年调整一次，非常灵活。
此外，在新加坡，只要在法律和租赁合同允许的范围内，一般用地企业承租的土地是可以抵押或转让的。尤其是抵押不会受到产权的限制，银行会对企业进行综合评估，尤其是企业的商业计划和土地期限是比较重要的评估因素。
2、严格的产业准入与淘汰机制
新加坡在土地出让前后，为防止企业囤地炒地，制定了严格的准入与淘汰机制。
在土地供应前，意向投资企业需向相关机构提交详细的商业发展计划（business plan），新加坡会通过研判企业是否符合区域未来产业发展规划以及考察企业的固定资产投资、容积率和增加值三个指标来决定其是否符合用地门槛，并确定是否向该企业提供相关用地。
土地供应后，新加坡不仅对工业用地转租进行严格的限制，还会建立淘汰机制，即每三年对企业进行全面评估考核，考量因素包括土地容积率占20%、投资占45%、增加值占30%、企业运营业绩占5%，并通过调高租金、到期不再续租等手段，引导一些不符合本国产业政策的工业项目从新加坡转移出去。
3、启示：探索“租购同权”，加强产业考核
从新加坡的管理模式来看，按月缴纳土地出让金有助于减轻企业的初始用地负担，同时允许抵押与转让更有利于企业盘活资金，而政府则从准入门槛及淘汰机制上严控用地供应，确保空间资源的高效利用。
从我国来看，早在2017年，广东省就在《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》中提到鼓励以“先租后让” ①的方式使用产业用地，并于第二年在深圳龙岗区率先实践。
不仅是“先租后让”，允许产业用地“租购同权”才能从根本实现为生产企业减负的问题。而在这方面，2022年北京经开区发布的《亦庄新城工业用地先租后让实施办法》彻底解决了租赁工业项目的办证问题，帮助企业实现不动产抵押、银行授信等难题，才算真正实现了“租购同权”。
而在提高用地效率方面，政府也应加强对用地企业经营情况的动态监管，形成及时有效的纠错淘汰机制，坚决打击企业圈地、囤地等行为，进一步引导“先租后让”模式良性发展。
注释：
①工业用地“先租后让”：是指工业用地中标人或竞得人先行以租赁方式开发、利用、经营土地，租赁期满并达到约定条件后，按程序办理出让手续，将租赁土地转为出让土地的供应方式。以先租后让方式供应的土地，承租方在合同约定的租赁期内可以建造工业厂房、必要的办公用房等；如租赁期满未达到约定条件，则政府收回土地。
资料参考：
1.新加坡产业空间发展历程及启示，滕 熙 沙永杰
2.新加坡正在创建漂浮城市，海峡时报
3.产业“向社区回归”：新加坡未来产业空间探索，洋浦规委办
4.新加坡产业用地政策研究，周思勰 范媛媛
5.用地政策引领产业转型--新加坡节约集约用地启示，卢为民
6.“先租后让”——一种土地开发模式的创新，前瞻研究院
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