编者按：
       在土地资源紧缺的背景下，工业用地的土地增量所剩不多，用地成本不断攀升，如何挖掘存量用地潜能、有效提升土地效能成了各城市，尤其是发达城市的重要课题。

从目前的成功实践看，“工业上楼”基本都集中在发达地区，譬如新加坡、香港等地。很大原因在于较高的租金支撑了“工业上楼”的建设成本，并且为产业发展预留足够的空间。

在我国内地，“工业上楼”最早开始于大湾区，2005年佛山顺德天富来国际工业城率先试水，2012年深圳投资打造的全至科技创新园，紧接着东莞后来居上，随后工业上楼项目也开始在我国多地涌现。

南山科技事务所研究团队，结合自身长期观察和多家企业实地调研，从专业角度探讨深圳“工业上楼”的实践与思考。

寻根“工业上楼”

“工业上楼”缘起于城市土地资源同样紧缺的香港。

上世纪70年代，香港为充分利用发达国家向发展中地区转移劳动密集型产业的机会。当时香港轻工业快速发展的需求催生了大面积的高层厂房，众多十层以上的高层厂房，很多甚至超过20层，高度接近100米。主要集中了电子、服装、玩具、珠宝、印刷、食品加工等产业。例如高达24层的新海怡广场，曾是全球电子生产的重要集聚地。

香港新海怡广场

到了80年代，新加坡根据自身重工业比重大，中小轻工企业偏少，而重工业对建筑承重、建筑层高要求非常高的实际，发明了三层叠三层，最高为9层形态的“堆叠式厂房”。其后，新加坡充分发挥政府主导作用探索发展工业上楼。

一是21世纪初成立国企——裕廊集团，专门从事国有工业园区和“工业上楼”的规划与开发，为市场提供低租金的优质产业空间。

新加披裕廊集团大士空间

      二是通过政策引导土地集约利用，对工业用地容积率设置“高奖低罚”的导向政策。

三是重视引入适宜上楼的先进产业，使产业发展与厂房建设的进度相互适配。如今，新加坡已顺利完成高附加值先进制造业转型之路，制造业和服务业成为国家经济增长的双引擎，验证了“工业上楼”对解决工业用地紧张问题、加强土地高效利用、引导制造业转型升级的积极作用。

深圳该怎样“工业上楼”？

综合发展“工业上楼”的成功经验与深圳实际经历来看，深圳想要短时间内形成高质量产业空间供给规模，依赖市场主导不太可行。

南山科技事务所认为，“工业上楼”作为舶来品，仍处于探索建设阶段，大规模建设新项目不应该是简单的标准化和模板化，而是要根据项目具体情况来做分析，做到以产业需求为导向，以经济增长为宗旨，以经营可持续为动力，为深圳“20+8”产业集群提供安全的、稳定的、成本可控的“楼上”产业空间。

深圳发展“工业上楼”还应以产业需求为先。虽然宝安区和光明区有发布关于“工业上楼”项目的建筑设计指引，但工业有千行千面的特点，标准和指引并不一定适用所有企业的实际需求。要想吸引制造业企业上楼，一方面要控制好成本，另一方面要提供良好的生产、物流环境。

1、充分发挥政府力量

“工业上楼”的开发，首先应该以国有企业为主体，以准公共产品为主要模式进行开发。毕竟市场大多数主体还是以利润为导向，可能会因为追求投资回报在短期内兑现而疏于对优质产业的培育。

与此同时，要充分发挥政府力量，重视对新建工业上楼项目的产业导入，不仅局限在增量企业的招商，也要关注存量企业的产能扩张布局。通过政策激励及政府背书，充分调动企业上楼的积极性，使产业发展战略与产业空间建设紧密结合。

2、以产业需求为先

深圳发展“工业上楼”还应以产业需求为先。虽然宝安区和光明区有发布关于“工业上楼”项目的建筑设计指引，但工业有千行千面的特点，标准和指引并不一定适用所有企业的实际需求。要想吸引制造业企业上楼，一方面要控制好成本，另一方面要提供良好的生产、物流环境。

为此，项目或是考虑招商先行，优先根据项目潜在重点招商企业的诉求来对厂房建筑、园区服务、产业运营等进行设计；或是考虑产业定位先行，不单是定位到某一大类的产业集群，更要进一步了解细分产业的生产工艺需求，使“工业上楼”项目能够实现针对具体产业的定制化开发。

不仅如此，深圳发展“工业上楼”还应让各个项目以目标产业需求为导向建立项目自身的核心竞争力，需知，“适合上楼”只是一小步，让工业企业“想要上楼”才是重要的一大步。竞争优势不仅是在建设阶段，还可以是企业招商阶段，以及后期运营阶段，应根据项目具体情况进行具体策划和设计。

3、应以“百年园区”为目标

除了要结合企业当前的需求，“工业上楼”项目应以“百年园区”的目标进行规划和建设。在前期设计时要把握好产业发展形势和我国战略导向，保持适度前瞻，同时预留一定拓展可能，实现投资可分期，缓解投资主体前期资金压力。

举例来说，制造业对我国实现碳达峰碳中和有重要影响，尽管当前部分产业企业并未受到明显限制，但在双碳目标之下，碳减排将逐步成为我国制造业共同的发展需求。“工业上楼”项目应要具备前瞻性，在建设之初就将园区和企业降碳节能的潜在诉求考虑在内，搭建园区碳运行监测和调控体系，将双碳战略落到实处。