编者按：

为加快构建集约高效的城市空间格局，有效破除工业用地紧张困境，“工业上楼”已成为国内超大城市高质量发展工业的首选模式。

着眼深圳，产业发展空间不足是一个老生常谈的困境。深圳曾开展了多项举措行动保障产业空间供给，尤其是领先探索工业上楼路径，同时为推进“20+8”产业集群落地破解空间难题。

南山科技事务所研究团队，结合自身长期观察和多家企业实地调研，从专业角度探讨深圳产业空间发展与“工业上楼”的实践与思考。

保障存量产业空间

划定270平方公里工业红线

从数据上看，深圳全市面积仅有1997.47平方公里（不含深汕特别合作区），仅为北京的12.1%、上海的31.5%、广州的26.8%。除去海域及生态控制等范围内土地外，城镇开发边界仅有1190平方公里，而现状开发用地已达973.5平方公里，实际可用于建设的增量用地接近耗尽。

为了避免产业空心化等工业发展难题，深圳加大工业区块线管控力度。2016年，深圳在《关于支持企业提升竞争力的若干措施》中提出要加强产业用地统筹管理,确保中长期内全市工业用地总规模不低于270平方公里,占城市建设用地比重不低于30%。2017年底，深圳在《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》中要求普通工业用地或新型产业用地不得建成“类住宅化”，工业红线范围内严格控制“工改居”和“工改商”项目，保障制造业产业空间。

深圳市工业区块线范围图

突破现有地域范围限制

率先发展“深度飞地”模式

飞地经济是指两个行政区突破体制机制限制，采取跨空间的行政管理和经济开发，最终实现两地资源互补、资源要素流动的区域经济合作发展模式。发展“飞地经济”是解决深圳土地资源瓶颈的重要方式，深圳这些年建设了不少省外的产业“飞地”，如广安（深圳）产业园、深圳(哈尔滨)产业园区、深圳南山河源高新区共建产业园、湖南衡阳白沙洲深圳工业园区、新疆喀什深圳产业园、陕西深陕（富平）新兴产业示范园等。

2018年深汕特别合作区正式挂牌成立，深汕合作区在设立7年后迎来了重大调整，由深圳、汕尾两市共建共管，变身为由深圳全面负责建设管理，定位也提升为深圳的第“10+1”区。这一举措标志着深圳率全国之先探索“深度飞地”发展模式，跨区域实现468.3平方公里的空间横向扩容。

承接深圳优质产业转移，深汕合作区正在缔造一座产业新城。截至今年上半年，深汕特别合作区累计引进产业项目达102个，已供地项目中37个已投产，56个在建，9个正在开展前期工作。

加快存量工业土地有效流转

提高土地周转效率

促进工业用地及工业用房的市场化流转，也是提高产业用地利用效率、拓展产业发展空间的重要途径之一。

早在2020年，深圳就在《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》文件中，首次提出要“试点实行土地二级市场预告登记转让制度”，对于未完成开发投资总额25%的工业用地，允许转让双方依法办理预告登记。这一改革试点可以充分利用市场机制盘活存量工业用地，优化土地要素配置效率。早在2020年，深圳就在《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》文件中，首次提出要“试点实行土地二级市场预告登记转让制度”，对于未完成开发投资总额25%的工业用地，允许转让双方依法办理预告登记。这一改革试点可以充分利用市场机制盘活存量工业用地，优化土地要素配置效率。

今年11月11日，深圳发布《深圳市非商品性质房地产转让办法（征求意见稿）》，允许通过协议方式供应且土地使用权出让合同约定或不动产登记证书记载的土地性质为非商品房性质或不得转让、限自用等类型的房地产，可按照相应规定依法转让。通过政策引导和规范，为“非商品性质”房地产进入市场交易提供了可能，进一步盘活存量空间资源。

探索多家企业联合拿地

解决企业产权需要

在深圳，联合拿地和联合上楼成为破解企业的产业空间困境另一有效途径。

2018年，南山区将“联合建楼”作为重点改革课题进行了探索和尝试。通过政府集中供地、企业联合拿地，允许企业通过签订竞买协议组成建楼“联合体”，统一招标代建方进行建设，实现一栋楼内产业链关联企业聚集。2019年2月，深圳首个联合建设总部大楼项目诞生，在南山区留仙洞二街坊以1.12万㎡产业用地一举解决辖区14家企业的空间需求。

南山科技事务所了解到，在推进联建工作中，南山区定期召开协调会，不断优化调整楼层分配方案，以及根据企业意愿调整商业分配模。在建筑设计上，征求大多数企业同意即确定方案。在项目建筑方面，由南山区统一招标代建方，尽量减化环节，降低沟通协调成本，快速推进联建。目前，联合建楼模式也已在深圳多点开花，宝安区、罗湖区皆有项目落成。

鼓励工业用地向高空拓展

领先探索工业上楼

“工业上楼”是深圳在制造业高质量发展新格局和制造业空间资源紧缺背景下，城市空间形态的创新和突破。这一形式打破了传统工业用地开发模式，通过将生产制造向上布局的新思路，实现空间高效集约利用，引导先进制造产业集群发展。

2022年11月，深圳启动“工业上楼”厂房空间签约仪式。按照计划，未来5年，深圳每年将通过“工业上楼”模式建设2000万平方米优质、低租金厂房。所有项目将紧扣“20+8”产业集群，按照产业门类进行规划建设和招商引资，科学设计层高、荷载、消防设施等，切实降低企业用房成本，提振企业投资信心。

南山科技事务所认为，从产业发展的角度看，工业上楼从供给侧推动了土地与空间要素的改革，带动更广范围的产业领域供给侧改革，发挥改革的乘数效应，构建具有优势的产业生态圈，为深圳推进“20+8”产业集群落地生根提供更有力的空间保障。